東京の不動産価格が留まる事を知りませんね。どんどん庶民には手が出しづらい金額になっていくのを見ていると、どこまで行ってしまうんだろうと一抹の不安を感じます。過度な高騰はバブルの崩壊を予感させます。まぁこればかりはなる様にしかならないのでしょうけど。

以前から金融機関は不動産にはある種積極的に取り組むべき理由がありました。それは手っ取り早く融資残高を積むことができるという点です。

区分所有マンションの売買物件となると期間半年なので、遅くても半年後には返済されてしまうのです。その為自転車操業の様に次から次への不動産融資を回していかなければならない状態になるのです。本当なら運転資金で目標金額を達成したいところですが、どうしても難しい部分もありますよね。

このように金融機関側からすると最大瞬間風速的に一瞬残高が積みあがるので案件があれば是非やりたいという担当者も結構いると思います。かくいう私も結構不動産融資には助けられました。そしてその反動に苦しめられもしましたが。

どうやって融資を引き出すか

これは金融機関によって違うんじゃないかと思うのですが、私が在籍していたところでは個人の投資用不動産の融資は取り扱っていませんでしたので、不動産業もしくは建築系の会社で不動産の知見がある会社に限られていました。その上で不動産業者が新たに売買を始めたい場合は兎にも角にも融資の実績を作る事が一番の近道かと思います。まずは少額の物件からスタートするか、運転資金を借りて、融資取引をスタートするか、金融機関の未保全部分に対して全額自己資金を投入して金融機関側の負担を軽減するか。ざっくりとこの辺りを最初に取り組んでいく事になると思います。不動産業に関しては運転資金が基本的には必要ないので、借入を起こす必要性はないとは思いますが、自己資金で物件を買う余力がない比較的業歴の浅い会社などは運転資金を借りて、借入の実績を作る事も一つの手だと思います。

その上で取り組みやすそうな物件が出てきたら金融機関に相談に行き、取組できそうか判断してもらう事になります。ここでいう取組易いというのは金額があまり高額ではなく、かつ、担保評価額がそこそこ高い物件です。区分所有物件などは東京カンテイの評価を基にどの程度の担保価額を取るかが決まってきます。そこで未保全金額があまりにも大きい金額であれば、自己資金を入れてもらうか、謝絶するかどちらかになってくると思います。ただこのように何度も物件の相談をしていければ必ず前向きに取り組んでもらえる物件が出てくるように感じます。その時に本格的に不動産売買を始めればいいのではないかと思います。

今は多少変わっている部分もあるかと思いますが、当時は最低でも表面利回り6～7％はないと取り上げない印象でした。恐らく今もあまり変わってはいないと思います。むしろもっと利回りが取れる案件が求められるているかもしれません。

一件取り組めれば、まずはしっかり売りぬいて返済実績を作る事。これを繰り返していけば、複数物件の同時並行も可能になっていきます。また複数金融機関と取引をすれば比較的早い段階で複数物件取り組める可能性があると思います。

※上記は継続的な売買を検討している方向きです。単発で優良物件の話が入ってきた場合、それが高額物件だった場合は都度金融機関に相談が必要でしょう。既存行では融資が難しいケースでも新規行で取り扱いしてもらえるケースも場合によってはあります。